კითხვა: სამშენებლო კომპანია შპს 1-მა ბარტერული გარიგებით მიყიდა მშენებარე საცხოვრებელი ფართები სხვა არაურთიერთდამოკიდებულ შპს 2-ს (ორივე – დღგ-ის გადამხდელი პირებია), რომლის სანაცვლოდ მისგან მიიღო წილი სხვა შპს 3-ში. ეს მოხდა 2023 წელს და გაყიდული მშენებარე ფართი დარეგისტრირდა შპს 2-ის საკუთრებაში საჯარო რეესტრში. თუმცა, დღგ-ის ანგარიშ-ფაქტურა შპს 1-ს არ გამოუწერია, ვინაიდან მიიჩნევს, რომ მისთვის არ დამდგარა დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის დრო, რადგან მშენებლობა არ დასრულებულა ჯერ, ხოლო მშენებლობის დასრულების ვალდებულება შპს 1-ზეა შენარჩუნებული.
შპს 2-მა ეს საცხოვრებელი მშენებარე ფართი 2025 წელს საბაზრო ფასზე უფრო მცირე ფასად მიყიდა არაურთიერთდამოკიდებულ ფიზიკურ პირს, რომელმაც გარიგებით გათვალისწინებული ფასი ნაწილობრივ გადაიხადა (დარჩენილი ნაწილი გადასახდელია). გაყიდული მშენებარე ფართი უკვე დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში ამ ფიზიკური პირის საკუთრებაში.
როდის და როგორ უნდა დაიბეგროს დღგ-ით შპს 2 და როდის უნდა მიიღოს მან დღგ-ის ჩათვლა შპს 1-სგან?

პასუხი: როგორც ცნობილია, სსკ 160-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, „5. თუ უძრავი ნივთის შემძენზე საკუთრების უფლება მარეგისტრირებელ ორგანოში მშენებარე ობიექტზე დარეგისტრირდა, ამ ნივთის მიწოდებასთან დაკავშირებით მისი მიმწოდებლის მიერ გაწეული სამშენებლო, სამონტაჟო ან/და სარემონტო მომსახურება უძრავი ნივთის მიწოდების ნაწილად განიხილება“, ხოლო დასაბეგრი დრო, თუ არ მოხდა ავანსის მიღება, სსკ 163-ე მუხლის მე-6 ნაწილის „დ“ პუნქტის მიხედვით განისაზღვრება „დ) ამ კოდექსის 160-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში – უძრავი ნივთის ექსპლუატაციაში მიღების მომენტში“.
დასმულ საკითხთან დაკავშირებით, პირველ რიგში შევნიშნავთ, რომ რადგან ბარტერული გარიგება გაფორმებულია 2023 წელს, როდესაც არაფულადი ავანსები არ იბეგრებოდა დღგ-ით (ეს წესი შეიცვალა 2024 წლის 1 იანვრიდან), ამიტომ 2023 წელს მომხდარი გაცვლის ოპერაციის გამო შპს 1 არ დაიბეგრება დღგ-ით (მიღებული წილი შპს 3-ში – ავანსია შპს 1-ისთვის). შპს 2 ასევე არ დაიბეგრება დღგ-ით, რადგან მის მიერ გაყიდულია წილი შპს 3-ში, რაც არ წარმოადგენს დღგ-ით დასაბეგრ ოპერაციას სსკ 171-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „ა“ პუნქტის თანახმად, როგორც ფინანსური ოპერაციის/ფინანსური მომსახურების ერთ-ერთი სახე (გათავისუფლებულია დღგ-ისაგან ჩათვლის უფლების გარეშე).
შესაბამისად, შპს 1 სწორად მოიქცა, რომ არ გამოუწერა შპს 2-ს საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურა, რადგან ჯერ მშენებლობა არ არის დამთავრებული მის მიერ, მშენებლობის დამთავრების ვალდებულება კი მასზე შენარჩუნებულია. შპს 1 გამოუწერს შპს 2-ს საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურას მაშინ, როცა ეს მშენებლობა დასრულდება, ზემოაღნიშნული სსკ 163-ე მუხლის მე-6 ნაწილის „დ“ პუნქტის თანახმად.
რაც შეეხება შპს 2-ის დაბეგვრას, რომელმაც 2025 წლიდან უკვე დაიწყო ჯერ კიდევ მშენებარე ფართების გაყიდვა (რომლებსაც აშენებს და უნდა დაასრულოს შპს 1-მა), აქ საკვანძო საკითხია, თუ ვის ეკისრება მყიდველი ფიზიკური პირების წინაშე გაყიდულ მშენებარე ფართებზე მშენებლობის დასრულების ვალდებულება? ანუ სხვა სიტყვებით, რამე რომ მოხდეს და შეფერხდეს მშენებლობა, მყიდველი ვის მოსთხოვს პასუხს ამის გამო? სავარაუდოა, რომ ეს ვალდებულება მყიდველების წინაშე აკისრია შპს 2-ს. ასეთი დაშვების შემთხვევაში:

• თუ შპს 2 მშენებარე ბინების საფასურს (მთლიანად ან ნაწილობრივ) მიიღებს მყიდველებისაგან ავანსის სახით, მაშინ ეს ავანსები დაიბეგრება დღგ-ით, მოქმედი წესის მიხედვით;
• თუ მყიდველის მხრიდან ავანსი არ არის გადახდილი, მაშინ დღგ-ით დაბეგვრა უნდა მოხდეს მაშინ, როცა შპს 2 შეასრულებს მშენებარე ფართის დასრულების ვალდებულებას (რასაც ფაქტობრივად შპს 1 ახორციელებს) მყიდველის წინაშე, როგორც ამას განსაზღვრავს სსკ 163-ე მუხლის მე-6 ნაწილის „დ“ პუნქტი. იმავე თვეში შპს 2 ჩაითვლის დღგ-ს შპს 1-სგან მიღებული საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურით;
  თუ მყიდველი ნაწილ-ნაწილ იხდის ბინების საფასურს და ნაწილი ავანს(ებ)ის სახით აქვს გადახდილი, ნაწილი კი ბინის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, მაშინ გადახდილი ავანს(ებ)ი იბეგრება დღგ-ით, ხოლო საფასურის დარჩენილი ნაწილი დაიბეგრება დღგ-ით ბინის მშენებლობის დასრულებისთანავე, იმისდა მიუხედავად, თუ როდის იგეგმება მათი გადახდა.
  ნაკლებ სავარაუდოა, რომ შპს 2 ყიდდეს მშენებარე ფართებს მათი მშენებლობის დასრულების ვალდებულების გარეშე. თუმცა, თეორიულად ეს გამორიცხული არ არის და თუ ასეთი რამ მაინც მოხდება, მაშინ გამოდის, რომ შპს 2-მა მოიხსნა რა შემდგომი მოვალეობები მშენებლობის სამუშაოებზე, სრულად გადაყიდა უძრავი ქონება მყიდველზე, რაც უკვე დღგ-ით დასაბეგრია.