კითხვა: ვართ დაბეგვრის „ესტონურ მოდელზე“ მყოფი სამშენებლო კომპანია (შპს). კომპანია ჩართულია პროგრამაში „ქალაქი ბარაკების გარეშე“. კომპანიამ 2022 წელს დაიწყო მოლაპარაკება მიწის ერთ-ერთ საკადასტრო კოდზე, სადაც განთავსებულია ბარაკები და რომლებშიც ცხოვრობდა 30 ე.წ. მოსახლე (ერთ საკადასტრო კოდზე). 2023 წლის დეკემბრის თვიდან 2024 წლის ივლისის თვის ჩათვლით პერიოდში კომპანიას ყველა მოსახლემ გაუფორმა თავისი წილი საკუთრებაში საჯარო რეესტრში. შესაბამისად აღნიშნულ მოსახლეებთან აღნიშნულ პერიოდში გაფორმდა „უძრავი ქონების ნასყიდობისა და სანაცვლო ქონების გადაცემის შესახებ“ (ე.წ. ბარტერის) ხელშეკრულებები და დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. აღნიშნულ ბარტერის ხელშეკრულებებში არის ასეთი პუნქტები:
1) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანიის მიერ ნასყიდობის საგანზე საცხოვრებელი კორპუსის აშენებამდე, მისი საცხოვრებელ პირობებამდე მიყვანამდე და მოსახლისთვის გადმოცემამდე, მოსახლის მიერ კომპანიისთვის გადაცემული ფართი რჩება ამ მოსახლის სარგებლობაში და ის თავისუფლად იცხოვრებს აღნიშნულ ფართში;
2) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანია ყოველგვარი თანხის გადახდის გარეშე სრულად უზრუნველყოფს მოსახლის სამშენებლო მასალების სრულად ატანას ახალაშენებულ გადმოსაცემ ბინებში სარემონტო სამუშაოების ჩატარებისთვის;
3) მხარეები ვთანხმდებით, რომ კომპანიის მიერ ახალაშენებული საცხოვრებელი სახლის საცხოვრებელ პირობებამდე მიყვანისთანავე მოსახლეს საკუთრების უფლებით გაუფორმდება წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართები, რა დროსაც მოსახლე ვალდებულია თავისუფალ მდგომარეობაში ჩააბაროს მის სარგებლობაში არსებული უძრავი ქონებები კომპანიას. მოსახლეს უფლება აქვს უძრავ ქონებებს მოხსნას ყველა სახის მოძრავი ნივთები და წაიღოს (მათ შორის კარებები, ფანჯრები, სახურავი, ხის ყველა სახის მასალა და „ბალკები“).
აღნიშნულ პუნქტებთან მიმართებაში, რამე საგადასახადო რისკი ხომ არ წარმოექმნება სამშენებლო კომპანიას?
პასუხი: 1)-2) დასმული კითხვის ამ ნაწილში მითითებულ მომსახურებებს ჩვენ არ განვიხილავთ კომპანიის მხრიდან უსასყიდლოდ გაწეულ/გასაწევ მომსახურებად (რასაც შეიძლება დასაბეგრი ბაზა წარმოეშვა), არამედ ვთვლით, რომ ეს არის მხარეთა შორის გაფორმებული „უძრავი ქონების ნასყიდობისა და სანაცვლო ქონების გადაცემის შესახებ“ (ე.წ. ბარტერის) ხელშეკრულებების ანუ ბარტერული გარიგების შემადგენელი ნაწილი. ამ ხელშეკრულებებში აღნიშნული ეს მომსახურებები: „საცხოვრებელი კორპუსის აშენებამდე, მისი საცხოვრებელ პირობებამდე მიყვანამდე და მოსახლეზე გადმოცემამდე, მოსახლის მიერ კომპანიისთვის გადაცემული ფართით სარგებლობა/ცხოვრება“ და „მოსახლის სამშენებლო მასალების სრულად ატანა ახალაშენებულ გადმოსაცემ ბინებში სარემონტო სამუშაოების ჩატარებისთვის“ არ წარმოადგენს ისეთ მომსახურებს, რომლებიც ბარტერული გარიგების მიღმა უნდა იქნეს განხილული. შესაბამისად, კომპანიას არ ევალება მათი ცალკე შეფასება მოგების გადასახადით ან/და დღგ-ის დაბეგვრის მიზნით. ამ მომსახურებების გაწევა არის კომპანიის ვალდებულება, რომელიც მას დაეკისრა ბარტერის ხელშეკრულებით და რომლის საფასური მეორე მხარეს (ანუ, მოსახლე ფიზიკურ პირებს), მისაღები ახალაშენებული საცხოვრებელი კორპუსის ბინების საფასურთან ერთად, უკვე სრულად გადახდილი აქვთ თავიანთი ფართების კომპანიის საკუთრებაში გადაცემის გზით. კომპანიას რამე დამატებითი საგადასახადო ვალდებულება არ დაეკისრება და საგადასახადო რისკებს ვერ ვხედავთ.
თუმცა, არის ერთი ნიუანსი, რომელზეც გვსურს ყურადღება გავამახვილოთ: თუ მოსახლემ თავისი კუთვნილი ფართი სამშენებლო კომპანიას გადაუფორმა 2024 წლის 1 იანვრამდე (როცა ბარტერული გარიგებების დროს არაფულადი მიწოდებიდან წარმოშობილი ავანსი არ ითვლებოდა დღგ-ით დასაბეგრ ობიექტად, რაც შეიცვალა 2024 წლის 1 იანვრიდან), მაშინ კითხვის პირველ ნაწილში გაწეული მომსახურების (ამ ფართში თავისუფლად ცხოვრების უფლება) შემთხვევაში მისი საბაზრო ფასი დასაბეგრია დღგ-ით განცალკევებით, რაც შემდგომ გათვალისწინებული იქნება სამშენებლო კომპანიის მიერ ამ მოსახლისთვის ახალი საცხოვრებელი ფართის საბოლოო მიწოდების დღგ-ით დაბეგვრისას.
3) ამ საკითხთან დაკავშირებით, როგორც კითხვის მოცემულობიდან ვასკვნით, მხარეთა შორის გაფორმებული „უძრავი ქონების ნასყიდობისა და სანაცვლო ქონების გადაცემის შესახებ“ (ე.წ. ბარტერის) ხელშეკრულებები მოიცავდა შეთანხმებას მხოლოდ უძრავ ქონებასთან მიმართებით და მოძრავ ქონებაზე არ ვრცელდება. ეს იმას ნიშნავს, რომ მოძრავი ქონება ამ ფიზიკურ პირებს არც გაუსხვისებიათ და თუ ისინი იმ ქონებას წაიღებენ თან, ეს მათ საკუთრებაში დარჩენილი ქონების წაღებას ნიშნავს. ეს ბუნებრივია და ცხადია, ამის გამო რამე საგადასახადო რისკი არ წარმოიშობა.