ქვეყანა შეიძლება საბინაო კრიზისის საფრთხის წინაშე აღმოჩნდეს
საქართველოში საბინაო კრიზისის საფრთხის ნიშნებია (რედაქციის შენიშვნა: საბინაო კრიზისს უწოდებენ მდგომარეობას, როდესაც საცხოვრებელი სახლები ან ბინები მოსახლეობის დიდ ნაწილისთვის მიუწვდომელი ხდება მაღალი ფასების, გაძვირებული ქირისა და იპოთეკური სესხების გამო). ვინაიდან ქვეყანაში უძრავ ქონებას მნიშვნელოვანწილად უცხო ქვეყნების მოქალაქეები ან ემიგრანტები ყიდულობენ და მოთხოვნა იზრდება, მატულობს ფასიც. შესაბამისად, საქართველოში მცხოვრებ ჩვენს მოქალაქეებს სულ უფრო უჭირთ უძრავი ქონების შეძენა. უცხოელების აქტიურობა ბაზრისა და ზოგადად ეკონომიკისთვის კარგია, რადგან სტაბილურობის განცდას იწვევს, მაგრამ ამავე დროს სახეზეა პერმანენტული გაძვირების ტენდენცია, რასაც მოსახლეობა მწირი შემოსავლებით არათუ ვერ ეწევა, არამედ სულ უფრო ჩამორჩება ბაზრის ტენდენციას. ემიგრანტების გამოგზავნილი ფულის გარეშე, საკუთარი გამომუშავებული ფულით ბინის ყიდვა თითქმის წარმოუდგენელია. ამ ყველაფერმა შეიძლება საბინაო კრიზისამდე მიგვიყვანოს, რამაც ევროპის რამდენიმე ქვეყანაში (ესპანეთი, საბერძნეთი) იჩინა კიდეც თავი.
ამ სიტუაციიდან გამოსავალი მოსაძებნია. მაგალითად, ეს შეიძლება იყოს იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება ან დეველოპერებთან უნდა მოხდეს შეთანხმება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, რაც დრო გავა, ადგილობრივი მოქალაქეები ბინის ყიდვას ვერ შეძლებენ, ან უკეთეს შემთხვევაში ათწლეულების განმავლობაში მოუწევთ საბანკო სესხის გადახდა, რომლის გადახდის ვადაც ბოლო წლებში დამატებით გაზრდილია. ადრე თუ იპოთეკური სესხის ვადა 8-10 წელს მოიცავდა, ახლა საგრძნობლად გახანგრძლივდა და უკვე 20 და მეტ წლამდე პერიოდს სწვდება, რაც მოსახლეობის კეთილდღეობაზე დიდ უარყოფით გავლენას ახდენს როგორც მატერიალურად, ასევე დემოგრაფიული თვალსაზრისითაც. ერთი მხრივ, ცხადია, გრძელვადიანი სესხი მოკლევადიან სესხს ჯობია, მაგრამ ისიც ფაქტია, რომ რაც უფრო გრძელვადიანია სესხი, მომხმარებელს საბოლოო ჯამში უფრო მეტი საპროცენტო ხარჯის გაღება უწევს.
სპეციალისტების ნაწილი ფიქრობს, რომ მდგომარეობა საგანგაშოა და საჭიროა სახელმწიფოს მხრიდან შესაბამისი ზომების გატარება, რათა პროცესი შეჩერდეს. ბიზნესკონსულტანტ ლევან კობერიძის აზრით, როდესაც ამ მასშტაბით ხდება უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ უძრავი ქონების შეძენა, საჭიროა შესაბამისმა უწყებებმა შეისწავლონ, თუ რა მიზანს ემსახურება მათი ასეთი აქტიურობა.
„პირველ რიგში, დასადგენია უცხო ქვეყნის მოქალაქეები ბინებს რა მიზნით ყიდულობენ. აშკარაა, რომ ადგილობრივებსა და უცხოელებს შორის ძალიან დიდი დისპროპორციაა. ეს უკვე კარგი არ არის. დიდი რისკია ის, რომ მათი ქცევა ძალიან სწრაფად შეიცვალოს. საყურადღებოა ისიც, თუ რომელი ქვეყნის მოქალაქეები აქტიურობენ. როდესაც ისინი მასობრივად იძენენ უძრავ ქონებას და შემდეგ სახლდებიან ტერიტორიაზე, მათ შემოაქვთ თავიანთი კულტურა, ღირებულებები, სოციალური ქცევის ნორმები.
ისეთ პატარა რეგიონში, როგორიც აჭარაა და კონკრეტულად ბათუმი, უცხოელი მოქალაქეების მზარდი კონცენტრაცია დასაფიქრებელია. სასურველია ადგილობრივ ან ცენტრალურ ხელისუფლებას გარკვეული ხედვა ჰქონდეს, თუ როგორ ასიმილირდებიან უცხოელები ადგილობრივ მოსახლეობაში”, – განაცხადა ლევან კობერიძემ ჩვენთან საუბრისას.
მისი შეფასებით, უცხოელ მოქალაქეებზე უკონტროლოდ გაყიდულმა ბინებმა, მომავალში შესაძლოა, ქვეყნის ინტერესები დააზარალოს.
„უნდა ვიცოდეთ რა საფრთხე და გამოწვევები შეიძლება არსებობდეს და როგორ ვუპასუხებთ. კერძო სექტორის განვითარება კარგია, მაგრამ თუ ამან ისეთ მასშტაბებს მიაღწია, რომ საზოგადოებრივ ცხოვრებაზე გავლენის მატარებელი გახდა, უკვე დასაფიქრებელია. აგვიხსნას ხელისუფლებამ, რამე რისკებს და გამოწვევებს უნდა ველოდოთ თუ მშვიდად ვიყოთ. შესაძლოა, მეზობელი ქვეყნებიდან იყოს მყიდველთა უმეტესობა, ესეც საყურადღებოა. ფაქტია, ყველა ქვეყანას თავისი გეოპოლიტიკური მიზნები გააჩნია. სწორედ ამიტომ მკაფიო პასუხები გვჭირდება”, – დასძინა ლევან კობერიძემ.
სპეციალისტების ნაწილი ბინებზე ფასების სტაბილურობის ერთ-ერთ გამოსავალს მორატორიუმის გამოცხადებაში ხედავს. საზოგადოებრივი მოძრაობა „ერი და სახელმწიფოს” დამფუძნებელი ზვიად ტომარაძე ამბობს, რომ საქართველომ სწორად უნდა გააცნობიეროს რისკი და რამდენიმე ქვეყნის გამოცდილებით ისარგებლოს, რომლებმაც უცხო ქვეყნების მოქალაქეებს ბინების შეძენისას შეზღუდვები დაუწესეს და ადგილობრივ მოსახლეობას გაუმარტივეს ყიდვა.
„უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის მზარდი დინამიკა საგანგაშოა. 2018 წელს ანალოგიური პრობლემის წინაშე აღმოჩნდა ახალი ზელანდია.
იმის გამო, რომ ბინებს არარეზიდენტები აქტიურად ყიდულობდნენ, უძრავი ქონება მკვეთრად გაძვირდა. საფრთხე გააცნობიერა სახელმწიფომ და პირდაპირ აკრძალეს უცხო ქვეყნების მოქალაქეებზე უძრავი ქონების გაყიდვა (რედაქციის შენიშვნა: ჩვენ ხელთ არსებული ინფორმაციით, ახალ ზელანდიაში 2018 წელს დაწესებული აკრძალვა მხოლოდ უძრავი ქონების „მეორად ბაზარს“ შეეხო). საქართველოში ადგილობრივი მოქალაქეები ვერ ყიდულობენ ბინებს იმის გამო, რომ ძალიან ძვირი ღირს. ჩვენს შემთხვევაში, ერთ-ერთი გამოსავალი შეიძლება იყოს მორატორიუმის გამოცხადება, რაშიც პირადად მე ეჭვი მეპარება. სამშენებლო კომპანიების ხელმძღვანელების უმრავლესობა „ქართული ოცნების" წარმომადგენელი ან მასთან დაახლოებული პირები არიან.
მთლიანად ბაზარი კი გაჯერებულია უცხო ქვეყნების მოქალაქეებით. ისედაც დიდი დემოგრაფიული პრობლემები გვაქვს, შობადობა დაბალია, ემიგრაციაში მიდის ხალხი, ამ დროს კი ქვეყანაში ოჯახები არ იქმნება, რადგან არ აქვთ ბინის შეძენის შესაძლებლობა. როცა აშკარაა რისკები, შესაბამისი ზომები უნდა მიიღოს ქვეყანამ და საკუთარი მოქალაქეების ინტერესები დაიცვას. ჯერჯერობით საწინააღმდეგო ხდება - ბიზნეს-ინტერესებს ეწირება ქვეყნის ბედი, ხოლო ის ადამიანები, ვისაც ხელეწიფება საქმის გადაჭრა, მოსალოდნელ საფრთხეს საერთოდ ვერ აღიქვამენ...
პრობლემის მოგვარების ერთადერთი შანსი ისაა, რომ გამკაცრდეს რეგულაციები. ასევე, მნიშვნელოვანია საემიგრაციო პოლიტიკის გამოსწორება", - განაცხადა ჩვენთან საუბრისას ზვიად ტომარაძემ.
იგი ადასტურებს, რომ პრობლემა საქართველოს თითქმის ყველა კუთხეშია. განსაკუთრებით საგანგაშო ვითარებაა ბათუმში, სადაც ახალაშენებული ბინების უმეტესობას უცხო ქვეყნის მოქალაქეები ყიდულობენ.
„ბათუმში უცხოელებს ახალაშენებული კორპუსების დაახლოებით 80% აქვთ შეძენილი. არც დედაქალაქშია სახარბიელო მდგომარეობა. ხომ ვიცით, რომ ჩვენი მოქალაქეების მსყიდველუნარიანობა არაა ისეთი, რომ შეწვდეს მშენებარე ბინებს. მხოლოდ ემიგრანტები თუ ახერხებენ შეიძინონ. მყიდველთა ძირითადი ნაწილი უცხოელები არიან, რომლებიც საქართველოში დაფუძნებით არიან დაინტერესებული. ეს კი, დემოგრაფიული თვალსაზრისით, უახლოეს ათ წელიწადში სერიოზულ პრობლემებს შექმნის.
ახალი ზელანდიის მაგალითი შემთხვევით არ მიხსენებია, აკრძალვამ იქ ფასების კლება გამოიწვია და ამის შემდეგ ადგილობრივები გაცილებით დაბალ ფასად ყიდულობდნენ ბინებს. ამას ჩვენთან არავინ გააკეთებს. აქ სამშენებლო ბიზნესის უმეტესობას, თითქმის 80-90% ხელისუფლების წარმომადგენლები აკონტროლებენ. ისინი ფინანსურად არიან დაინტერესებულნი, ლობირებენ უძრავი ქონების ბიზნესს და რაიმე ცვლილების მოლოდინიც წარმოუდგენელია", - დასძინა ზვიად ტომარაძემ.
ცხადია, უცხოელებზე ბინების გაყიდვას თავისი დადებითი მხარეც აქვს: მშენებელი კომპანია, მისი თანამშრომლები, სარემონტო სამუშაოების ჩამტარებელი ადამიანები და სხვები - დასაქმების წყალობით ფულს გამოიმუშავებენ, ეს კი საბოლოოდ, ქვეყნის ეკონომიკას პოზიტიურად ადგება. მიუხედავად ამისა, უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ საქართველოში ჭარბი რაოდენობით ბინების შეძენაზე უარყოფითი დამოკიდებულება აქვთ დემოგრაფებს. ანზორ თოთაძის შეფასებით, ისედაც დემოგრაფიული კატასტროფის წინაშე მყოფი ქვეყნისთვის, ასეთი დოზით უცხოელების შემოდინებამ მომავალში შეიძლება კიდევ უფრო გააუარესოს დემოგრაფიული სიტუაცია.
„ცუდი პროცესი მიმდინარეობს. არ შეიძლება უცხოელები ასეთი მასშტაბით ყიდულობდნენ ბინებს და მერე აქ ცხოვრების უფლება ჰქონდეთ. ვინც ფინანსური კუთხით უდგება საკითხს, საფრთხეს ვერ აცნობიერებს ან თვალს ხუჭავს, თუ რა ზიანის მომტანია ჩვენი ქვეყნისთვის ეს ყველაფერი. თბილისში და ბათუმში იმდენი ბინა აშენდა, ვფიქრობ, საკმარისია და დამატება საჭირო აღარაა - ათიათასობით გასაყიდი ფართია. ქართველებმა თითქმის შეიძინეს ბინები. მშენებელი კი ყოველთვის დაინტერესებულია, რაც შეიძლება მეტი გაყიდოს.
ბოლო წლებში ჩვენმა პრეზიდენტებმა 82 000 უცხოელ რეზიდენტს მიანიჭეს საქართველოს მოქალაქეობა (რედაქციის შენიშვნა: ეს რიცხვი არაზუსტია. 2015 წლიდან 2025 წლის ჩათვლით, არსებობს ზუსტი სტატისტიკური მონაცემები, რომლის მიხედვით საქართველოს მოქალაქეობა 39061 უცხოელს მიენიჭა. ამასთან, მათი მნიშვნელოვანი ნაწილი ეთნიკურად ქართველი ან საქართველოდან წასული ყოფილი მოქალაქეა). ბუნებრივია, ისინი ეცდებიან იყიდონ ბინები და უფრო მეტიც, ძალიან ბევრი მიწაც იყიდება საქართველოს თითქმის ყველა რეგიონში. სად მიგვიყვანს ეს? ცხადია, ასეთი უკონტროლო მშენებლობები და გაცხოველებული ყიდვა-გაყიდვა დემოგრაფიულად საფრთხეს შეუქმნის ჩვენს ქვეყანას.
მშენებლები სხვა მიმართულებით უნდა დაკავდნენ. შეიძლება, ეკონომიკისთვის და ბიზნესისთვის კარგია, მაგრამ თუკი საკუთარი შემოსავლით ქართველი ვერ იყიდის ბინას, ეს კატასტროფაა! უძრავი ქონება იმიტომ ძვირდება, რადგან უცხოელები ყიდულობენ. ეს მოქმედებს ჩვენს დემოგრაფიულ მდგომარეობაზე, რომელიც დღითი დღე უარესდება. თუ გვინდა დავიცვათ თავი, ჩვენი ცხოვრების წესი და კულტურა უნდა შენარჩუნდეს. ბიზნესმა არ უნდა მართოს ქვეყანა და არ უნდა უკარნახოს საზოგადოებას კანონები", _ აღნიშნა ანზორ თოთაძემ ჩვენთან საუბრისას.
ერთ-ერთი მთავარი პრობლემა სამშენებლო ნებართვების უკონტროლოდ გაცემას უკავშირდება. ოპოზიციონერი პოლიტიკოსი საბა ბუაძე მკვეთრად უარყოფით შეფასებას აძლევს დედაქალაქში ნებართვების გაცემის ბუმს. ეს არის ერთგვარი გამოძახილი უკონტროლო განაშენიანებისა, რომელმაც ლამის მთელი თბილისი მოიცვა.
„44 610 მშენებლობის ნებართვა გაიცა თბილისში კალაძის მერობის პერიოდში, 356 მლნ კვადრატული მეტრი საერთო ფართით. კომპანიები, რომლებმაც ეს ნებართვები მიიღეს, არიან პირადად კალაძესთან დაკავშირებული: „ვისოლ ჯგუფი", ფხაკაძეები, „არქი". ესენი არიან მისი საფულეები. მათი მფლობელები წარმოადგენენ კალაძის ინტერესებს დეველოპერულ სექტორში.
ყველაზე ნათელი მაგალითია იპოდრომის ტერიტორია, რომელიც ივანიშვილმა წინა ხელისუფლების დროს იყიდა 50 მილიონ დოლარად. შემდეგ გაყო 2 ნაწილად, მიიღო პოლიტიკური დივიდენდი ქალაქისთვის საჩუქრად გადაცემული ერთი ნაწილის სახით, დანარჩენი 85 მილიონ დოლარად გაყიდა და მოგებაც მიიღო. ამ ტერიტორიაზე თითქმის ნახევარი მილიონი კვადრატული მეტრი მშენებლობის ნებართვა გაიცა. ამ დროს ეს არის რეკრეაციული ზონა და ყოველთვის ეს სტატუსი ჰქონდა, სადაც ყოველგვარი მშენებლობა დაუშვებელია და არის დანაშაულის ტოლფასი. დღეს რას ვხედავთ? მიმდინარეობს გამალებული მზადება ცათამბჯენების მშენებლობისათვის და ეს ხდება სწორედ კალაძის მერობის პერიოდში", - განაცხადა საბა ბუაძემ.
მეორე მხრივ, იმას, რაც ექსპერტულ წრეში უკმაყოფილებას იწვევს, ბიზნესი დადებით ტენდენციად აფასებს. სექტორში აცხადებენ, რომ უცხო ქვეყნების მოქალაქეთა მხრიდან მაღალი მოთხოვნა ზრდის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებასა და გაქირავების ფასს, რაც მესაკუთრეებს კაპიტალის გაზრდისა და სტაბილური შემოსავლის მიღების საშუალებას აძლევს.
საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის მმართველი საბჭოს წევრი და კომპანია Noble Real Estate-ის დამფუძნებელი ვაჟა მებაღიშვილი უცხოელებისა თუ ქართველი ემიგრანტების მხრიდან უძრავი ქონების შეძენასა და ბაზარზე მათ აქტივობას აფასებს:
უცხოელი ინვესტორებისთვის საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი მიმზიდველად გამოიყურება, თუმცა მნიშვნელოვანია საინვესტიციო ნაკადების დივერსიფიკაცია, კერძოდ, ამერიკელ და ევროპელ პარტნიორებთან თანამშრომლობა და დასავლელი ინვესტორების მოზიდვა, რათა ბაზარი არ იყოს დამოკიდებული მხოლოდ ერთი კონკრეტული რეგიონის, მაგალითად, რუსეთის კაპიტალზე.
ყურადღება გასამახვილებელია იმაზეც, რომ ემიგრაციის ტალღების ფონზე შემოსულმა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებმა (რუსეთი, ბელარუსი, უკრაინა) თავად შექმნეს საბროკერო კომპანიები და უცხოელ მყიდველებს პირდაპირ ემსახურებიან, განსაკუთრებით ტურისტულ რეგიონებში. ეს ქმნის ჩაკეტილ წრეს, სადაც ადგილობრივ ქართველ ბროკერებს უჭირთ უცხოელ ბროკერებთან კონკურენცია”, – განაცხადა ვაჟა მებაღიშვილმა.
მისი შეფასებით, 2022 წლის ემიგრაციულმა ტალღამ იჯარისა და ყიდვის ფასების მკვეთრი, ელვისებური ზრდა გამოიწვია, თუმცა შემდეგ უკვე ბაზარი დასტაბილურდა, ბიუჯეტურ სეგმენტში ფასები ლოგიკურ ნიშნულს დაუბრუნდა, ხოლო ცენტრალურ უბნებში მდებარე პრემიუმკლასის უძრავმა ქონებამ სტაბილურობა შეინარჩუნა.
„უძრავი ქონების გაზრდილი რეალიზაციის ფონზე, სამშენებლო და უძრავი ქონების დარგში დადებითი ტენდენციებია. მოთხოვნა სტაბილურად მაღალია, ქვეყანაში ვალუტა შემოდის, მესაკუთრეების სარგებელი იზრდება. მათი კაპიტალის ღირებულება იზრდება, პარალელურად კი საკმაო სარგებელს იღებენ გაქირავებიდანაც. გარდა ამისა, სექტორს მნიშვნელოვანი კონტრიბუცია შეაქვს ბიუჯეტშიც”, – განაცხადა ჩვენთან საუბრისას მებაღიშვილმა.
2025 წლის შეჯამებული მონაცემებით (ორგანიზაციების: Galt & Taggart და Colliers Georgia-ს კვლევების მიხედვით), ბათუმში სულ რეკორდული 17 478 ტრანზაქცია დარეგისტრირდა: პირველად ბაზარზე, განსაკუთრებით ზღვისპირა ზოლის საინვესტიციო აპარტამენტებში, უცხოელების წილმა 70%-მდე შეადგინა. მთლიან ბაზარზე (ახალი პლუს ძველი ბინები) 52% მოდიოდა უცხოელებზე.
თბილისის შემთხვევაში, 2025 წელს გაყიდვების ასევე რეკორდული 42 000-ზე მეტი ტრანზაქცია დაფიქსირდა. უცხოელი მყიდველების 86% უპირატესობას სწორედ ახალაშენებულ ბინებს ანიჭებდა. მთლიან ბაზარზე უცხოელების წილი 12-14%-ს შორის მერყეობდა. ვაკესა და საბურთალოზე პრემიუმსეგმენტში უცხოელების წილი 20-25%-ს აღწევდა.
როგორც წესი, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ იყიდონ და სრულად ფლობდნენ საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას საქართველოში ისეთივე პირობებით, როგორც საქართველოს მოქალაქეები. საკუთრება სრული და უვადოა.
ყიდვისთვის უცხოელებს არ სჭირდებათ ბინადრობის ნებართვა, ადგილობრივი კომპანია ან ქართველი პარტნიორი. უმეტეს შემთხვევაში საკუთარ სახელზე რეგისტრაციისთვის მოქმედი პასპორტი საკმარისია. ერთადერთი მნიშვნელოვანი შეზღუდვა ეხება სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო მიწას, რომელზეც უცხოელს, როგორც წესი, პირდაპირ ხელი არ მიუწვდება. სხვა დანარჩენი – ბინები, სახლები, ოფისები, მაღაზიები, სასტუმროები და არასასოფლო მიწა უცხოელი მყიდველისთვის ხელმისაწვდომია სპეციალური ნებართვის გარეშე. ეს მოიცავს თითქმის ყველაფერს, რასაც უცხოელი სპეციალისტები და ინვესტორები ეძებენ – თბილისის ცენტრში მდებარე ბინიდან ბათუმის ზღვისხედიან აპარტამენტებამდე.
ლევან ნატროშვილი